W dzisiejszych czasach coraz bardziej popularne stają się odnawialne źródła energii, w tym farmy fotowoltaiczne. Co za tym idzie, dla wielu posiadaczy gruntów rolny otwiera się możliwość oddania swojej ziemi w dzierżawę pod elektrownie słoneczną. Takie zagospodarowanie swoją nieruchomością niesie za sobą wiele korzyści, aczkolwiek część osób ma w głowie wiele pytań dotyczących tej kwestii, które powstrzymują je przed podjęciem działań. Poniższy artykuł opisuje najważniejsze kwestie i zagadnienia związane z tematem dzierżawy pod fotowoltaikę.
Jakie kryteria musi spełnić działka?
Nie każda działka nadaje się pod farmę fotowoltaiczną. Codziennie do firm z branży wpływa wiele zgłoszeń od osób zainteresowanych oddaniem swoich gruntów w dzierżawę, lecz tylko część z nich pomyślnie przechodzi weryfikację. Poniżej pokazujemy listę najistotniejszych kryteriów, które biorą pod uwagę analitycy:
- Minimalna powierzchnia nadająca się pod zabudowę fotowoltaiczną – 1,4 ha
- Klasy gruntów – IVa, IVb, V oraz VI. Obecność lepszych klas gruntu na działce nie dyskwalifikuje jej całkowicie, aczkolwiek ta częśc działki, która jest pokryta klasą III lub lepszą nie będzie się nadawać do zabudowy.
- Szerokość działki w ujęciu od wschodu do zachodu – minimum 50 m.
- Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub plan dopuszczający zabudowę OZE (ew. w niektórych przypadkach zabudowę przemysłową).
- Brak form ochrony przyrody, chociaż w przypadku większych działek, niektóre firmy podejmują się realizacji inwestycji na takim obszarze.
- Odpowiednie uwarunkowania przyłączeniowe:
-w przypadku małych działek (<10ha) – bliskość linii średniego napięcia
-w przypadku większych działek – bliskość GPZ (Główny Punkt Zasilający)
Powyższe punkty pokazują tylko część z tego, co brane jest pod uwagę przy ocenie działki. Jeżeli wiemy, że działka spełnia powyższe kryteria, warto zwrócić się do firmy zajmującej się projektami farm fotowoltaicznych w celu dokonania pełnej weryfikacji. W przypadku gdy nie potrafimy samodzielnie sprawdzić, czy nasz grunt spełnia podane wyżej wymagania, również warto zwrócić się do takiej firmy – profesjonalni analitycy sprawdzą wszystko za nas 😊
Korzyści płynące z wydzierżawienia gruntu pod fotowoltaikę
Podstawowym założeniem, dla którego warto rozważyć wydzierżawienie gruntu pod farmę fotowoltaiczną, jest polepszenie rentowności gruntu rolnego. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez GUS z dnia 21 września 2023 r. przeciętny dochód z pracy w indywidualnych gospodarstwach rolnych w 2022 r. z 1 ha przeliczeniowego wyniósł 5.549,00 zł. Oczywiście są przypadki, gdzie udaje się osiągać lepsze wyniki, podchodzące nawet pod 10 tys. zł z 1 ha, jednak czynsz dzierżawny w każdym przypadku przewyższa te kwoty. Najniższe stawki zaczynają się od 15 tys. zł/ha, a za naprawdę atrakcyjne działki udaje się uzyskać wartości o kilka tysięcy wyższe.
Ponadto, czynsz jest dochodem uzyskiwanym bezkosztowo. Co oznacza, że pozbywamy się ryzyka związanego z cenami materiałów, np. nawozów lub paliwa używanego w maszynach rolniczych. Mówiąc o braku kosztów, warto też wziąć pod uwagę własne zdrowie i wygodę – dzierżawa pod fotowoltaikę oznacza koniec ciężkiej pracy przy uprawie ziemi. Dochód uzyskiwany jest w 100% pasywnie, co może być dużym atutem zwłaszcza dla tych, którzy myślą powoli o emeryturze.
Wiele osób zastanawia się też czy wydzierżawienie działki pod fotowoltaikę to zamrożenie swojego aktywa, jakim jest grunt. Oczywiście, wieloletnia umowa może być traktowana jako świetna lokata kapitału. Dodatkowo działka z podpisaną umową dzierżawną jest jak najbardziej sprzedawalna, a co więcej, jej wartość znacząco wzrośnie. Dowolny inwestor zainteresowany zakupem gruntu na pewno weźmie pod uwagę zakładaną dużo większą stopę zwrotu z inwestycji niż w przypadku zakupu działki pod uprawę rolnictwa.
Ostatnim plusem, na który warto zwrócić uwagę, jest wspieranie naszej planety. Każde nowe źródło energii OZE pozytywnie wpływa na środowisko, w którym żyjemy. Świadomość, że przyczyniamy się do czegoś dobrego, może dać poczucie satysfakcji.
Na czym polega dzierżawa pod fotowoltaikę?
Dzierżawa gruntu pod farmę słoneczną różni się pod wieloma względami od dzierżaw pod uprawę rolną.
Pierwszą rzucającą się w oczy kwestią jest długi okres dzierżawy (zazwyczaj 29 lat). Taki okres spowodowany jest faktem, że żywotność oraz wysoka sprawność paneli fotowoltaicznych określana jest zazwyczaj na okres 25 lat. W przypadku inwestycji o tak dużej wartości inwestorzy oczekują, że będzie się ona zwracała przez jak najdłuższy okres.
Dlaczego jednak okres dzierżawy jest dłuższy niż spodziewana żywotność paneli? W przypadku doboru okresu dzierżawy brany jest również pod uwagę czas potrzebny na przygotowanie inwestycji. Wynosi on zazwyczaj od 2 do 4 lat. Zawarcie umowy dzierżawy rozpoczyna proces przygotowań po stronie dewelopera. Ilość pozwoleń i procedur, które należy przejść, aby uzyskać status gotowości do budowy, jest spora oraz wymaga niemałych nakładów finansowych. Z tego powodu deweloperzy chcą mieć podpisane umowy już w momencie rozpoczęcia przygotowań. Ponadto części z procedur nie można przejść bez okazania prawa do gruntu, jakie wynika z umowy dzierżawy.
Wiele osób zadaje sobie pytanie, dlaczego deweloperzy nie kupują gruntów pod fotowoltaikę. Podstawowym powodem jest fakt, że wg obecnych przepisów prawa, na zakupionym gruncie rolnym należy utrzymywać uprawę pola przez okres min. 5 lat od zakupu. Co więcej, choć okres 25 lat jest długi, to jednak jest on jasno określony i skończony, co wygląda zupełnie inaczej niż w przypadku inwestycji w budynki mieszkalne lub magazyny przemysłowe.
Umowa dzierżawy – na co zwracać uwagę przed podpisaniem
Obecnie na rynku funkcjonuje wiele firm proponujących wydzierżawienie gruntu pod fotowoltaikę, przy czym każda z nich proponuje inny wzór umowy dzierżawy. Chociaż zazwyczaj mają one wiele wspólnych cech, to jednak najistotniejsze mogą okazać się różnice w zapisach chroniących właściciela gruntu.
Pierwszym kluczowym elementem jest okres przygotowawczy przed rozpoczęciem budowy farmy. Zazwyczaj w tym okresie nie jest płacony czynsz właściwy, a deweloper przygotowuje niezbędne pozwolenia. Istotne jest po pierwsze, aby zapisy umowy jasno mówiły o pełnym dostępie do działki dla właściciela w tym okresie. Co więcej, okres, w którym firma OZE może utrzymywać dzierżawę bez płacenia czynszu, powinien być jasno określony (mowa tutaj o wartościach do 5-6 lat), aby nie było możliwe utrzymywanie umowy bez płacenia czynszu przez pełen okres trwania umowy (np. 29 lat).
Kolejną sprawą, na którą warto zwrócić uwagę, jest waloryzacja czynszu. Przy umowie na okres 29 lat musimy zadbać, aby czynsz był zwiększany co roku o wartość inflacji. Bez tego może się okazać, że za 10 lat nasza dzierżawa jest nieopłacalna, pomimo że w dniu podpisywania umowy warunki były bardzo atrakcyjne.
W kwestii opłat nie możemy się jednak skupiać jedynie na czynszu. Po zmianie sposobu użytkowania gruntu z uprawy rolnej na działalność gospodarczą (bo tym właśnie jest komercyjne wytwarzanie energii elektrycznej) podatek od nieruchomości znacząca wzrasta. Złotym standardem dla umów dzierżawy jest podejście polegające na corocznym przekazywaniu kwoty na zapłatę podatku przez firmę dzierżawiącą do właściciela gruntu. Jeżeli firma nie proponuje Ci takiego rozwiązania w umowie, to uważaj, bo prawdopodobnie zysk z dzierżawy zostanie w około połowie “zjedzony” przez podatek od nieruchomości!
Ostatnią ważną rzeczą, o którą warto się zatroszczyć, jest to co stanie się po zakończeniu dzierżawy. Choć jest to dość odległa perspektywa, to jeśli nie zapewnimy sobie dobrych warunków przy podpisaniu umowy, możemy kiedyś mieć z tego tytułu kłopot. Ważne jest, aby dzierżawca jasno zobowiązał się do tego, że odda grunt w stanie niepogorszonym względem tego, co otrzymuje na początku dzierżawy. Mowa tutaj oczywiście o kwestiach związanych z jakością gleby oraz utylizacją sprzętu z farmy fotowoltaicznej. Zapisy jasno narzucające ten obowiązek na właściciela elektrowni słonecznej dają poczucie bezpieczeństwa i pewność, że za 29 lat my czy też nasi spadkobiercy nie będą mieli kłopotów związanych z obecnością pozostałości po wyeksploatowanej budowli.